Америйн эдийн засгийн холбооноос эрхлэн гаргадаг Journal of Economic Perspectives сэтгүүлийн энэ сард гарсан шинэ дугаарт орон сууцны зах зээлийг онцолсон хэд хэдэн нийтлэл орсны гол санааг хуваалцаж байна.

Монголд орон сууцны дундаж үнэ сүүлийн 12 жилд 140 хувь давсан өсөлтэй, орон сууцны хүртээмжийн үзүүлэлт нийгмийн дийлэнх бүлгүүдэд буурч байгаа, энэ гажуудлыг улам дэвэргэж мэдэх хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээлийн хэмжээг нэмэгдүүлэх зорилготой төрийн өмчит байгууллага шинээр байгуулах санаачилга явж буй өнөө үед анхаарах олон асуудлыг хөнджээ. Бусдын, өөрийн өнгөрсөн хугацааны алдаанаас бид сургамж авч, зөв реформ хийж урагшлах учиртай. Милтон Фридман (Эдийн засгийн ухааны 1976 оны Нобелийн шагналт)-ны хэлсэнчлэн “Засгийн газрын түр зуурын хөтөлбөрөөс илүү байнгын зүйл гэж үгүй”-г мартаж үл болно.

Товчхондоо, орон сууцны үнэ, түрээс орлоготой харьцуулахад илүү хурдан өсөж, орон сууцны хүртээмж улам бүр муудахад нөлөөлдөг хүчин зүйл бол орон сууцны нийлүүлэлтээс давсан эрэлт юм. Үүн дотроо, нийлүүлэлт хязгаарлагдмал байгаа бүсэд, урьдчилгаа төлбөрийн татаас, татаас хүүтэй ипотекийн зээл нь орон сууцны эрэлтийг нэмэгдүүлснээр орон сууцны үнийн өсөлтөд хүргэж, асуудлыг шийдэхийн оронд орон сууцны хүртээмжийг улам бууруулдаг олон улсын судалгааны үр дүнг танилцуулжээ. Орон сууны үнэ, түүнийг барих өртгийн хоорондын зөрүү ч илт өсөж, түүнд нийлүүлэлтийн хязгаарлалт нөлөөлж байна. Иймд Монголын хувьд барилгын өртгийн индексийг чанарын ялгаатай бүлгүүдээр гаргаж, үнэтэй нь харьцуулдаг болох хэрэгцээ ч байна. Энэ мэдээлэл дээр хаана, юу болж байгааг илүү зөв оношилно.

Тэгэхээр орон сууцны хүртээмжийг сайжруулах бодлого, үйл ажиллагаа нь орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх, тэр дундаа, орон сууцны газар бусад олон хязгаарлалттай үед дундаас дээш зэрэглэлийн орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхэд чиглэх ёстой болно. Ялангуяа, орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхэд саад болж буй хүчин зүйлс, зохицуулалт, хязгаарлалтыг сулруулах зэрэг реформ эн тэргүүнд шаардлагатай ажээ.

#1. Орлогын тэгш бус байдал, шилжилт хөдөлгөөн нь орон сууцны үнэ, рентийг өсгөдөг.

Орон сууцны үнийн өсөлт нь газрын зүйн хувьд жигд бус тархалттай буюу ихэнхдээ томоохон хот, дүүргүүдэд орон сууцны үнэ илүү хурдацтай өсдөг. Хотжилтын эдийн засгийн сонгодог загвар нь бүс нутгийн тэгш бус байдал нэмэгдэх нь улсын дундаж орон сууцны үнэ, түрээсийг өсгөдөг гэж таамагладаг бөгөөд үүнийг бодит тоон өгөгдлүүд баталдаг.

Бүс нутгийн тэгш бус байдал, дундаж орон сууцны үнийн хамаарлыг авч үзье. Хэрэв аль нэг газар бүтээмжийн өсөлт байгаа бол, тэнд орлогын өсөлт бий болж, хүмүүс тухайн бүс рүү нүүх эрэлт нэмэгддэг. Хүмүүсийн амьдрахыг хүсч буй газар, хүн амыг хүлээн авахад бэлэн орон сууц, бүсийн төлөвлөлтийн бодлогын хооронд зөрүү үүсэх үед, эрэлт ихтэй хотуудад орон сууцны үнэ эрс өсөхөд хүрдэг. Энэ нь яагаад Улаанбаатар хотод, тэр дундаа ХУД, Сүхбаатар дүүрэгт орон сууцны үнэ илүү хурдан өсөж, цаашид Өмнөговьд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хурдан өсөхийг тайлбарлана. Ялангуяа, эдгээр хот, дүүргүүдэд шинэ орон сууц барих газар зүйн, зохицуулалтын бэрхшээл тулгардаг тул улсын дундаж орон сууцны үнэ, түрээс өснө.

#2. Орон сууцны үнэ нь өрхийн орлогоос илүү хурдан өсөж байгаагаас орон сууцны хүртээмж (housing affordability) жил ирэх тус муудаж байна.

Энэ үзэгдэл (орон сууцны үнэ, өрхийн жилийн орлогын харьцаагаар хэмжигддэг) орлого багатай бүлгүүд дээр илүү тод ажиглагдаж, орон сууцтай болох мөрөөдөл улам бүр алсарсаар байна.

Энэхүү хямрал бий болох процесс дараах байдлаар явагддаг байна. Өрхүүдийн баялаг эд, хөрөнгийн хэмжээ ерөнхийдөө нэмэгдэнэ: тухайн бүс дэх оршин суугчид илүү чинээлэг болж, чинээлэг айл өрхүүд шилжин ирнэ. Жишээ нь, ХУД-ийн зарим хэсэгт чинээлэг өрхүүд нэг дор амьдрах болсон явдал. Нөгөө талд, нийт дүнгээрээ орон сууцны нийлүүлэлт нь тус бүс нутаг дахь орон сууцны эрэлт буюу тэнд байсан, шилжиж ирсэн хүн амын өсөлтийг гүйцээгүй.

Бусад бүх хүчин зүйлс ижил байхад, өрхийн хөрөнгө, орон сууцны зээлийн олдоц нэмэгдэх нь орон сууцны үнийг өсгөдөг. Онолын хувьд орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх замаар энэхүү үнийн өсөлтийн нөлөөг зөөлрүүлж болох хэдий ч, бодит байдал дээр орон сууцны нийлүүлэлтийн өсөлт бага байх нь элбэг. Энэ нь түрээсийн зах зээл дэх хүртээмжийн асуудлыг улам хүндрүүлдэг.

Орон сууцны хүртээмжийн үзүүлэлтийг сайжруулахын тулд яах ёстой вэ?

• Орон сууцны зах зээлийн эрэлт талд чиглэсэн арга хэмжээнүүд ихэнхдээ үр дүн муутай. Орон сууц худалдан авах боломжит худалдан авагчдад зориулсан урьдчилгаа төлбөрийн татаас нь түүнийг авч буй зах зээлийн сегментүүдэд орон сууцны үнийг улам өсгөх дарамт болдог.

• Хямд, хүртээмжтэй ипотекийн зээл нь орон сууцны эрэлтийг нэмэгдүүлснээр орон сууцны үнийн өсөлтөд дарамт үзүүлж, асуудлыг шийдэхийн оронд орон сууцны хүртээмжийг улам бууруулдаг.

• Орон сууцны хүртээмжийн хямралыг шийдвэрлэх үр дүнтэй арга нь нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх явдал юм. Нэмэлт орон сууцны нийлүүлэлт нь хотын хамгийн орлого багатай бүлгийн орон сууцны хүртээмжийг сайжруулахад хамгийн их үр өгөөжтэй байдаг.

• Санаанд оромгүй дүгнэлт бол: дээд зэрэглэлийн сегментэд зориулан шинэ орон сууц барих нь, доод сегментүүдэд барихтай харьцуулахад бүх зах зээлийн сегментүүдэд орон сууцны үнэ-орлогын харьцааг илүү ихээр бууруулдаг.

• Энгийн стратеги бол барилгын компаниудын хувьд хамгийн ашигтай гэж үзэж буй — ихэнхдээ дээд зэрэглэлийн — орон сууцны нийлүүлэлтийг дэмжсэн инсентив бий болгох явдал юм.

#3. Орон сууцны үнэ, түүнийг барих зардлын зөрүү улам бүр холдсоор байна.

Орон сууцны үнэ зардалтайгаа харьцуулахад эрс өссөн хотуудад эрэлт хэрэгцээг хангахуйц орон сууц хангалттай нийлүүлэлт байгаагүй нийтлэг шинж зонхилдог. Монголын эдийн засгийн хувьд Улаанбаатаар хотын хувьд л орон сууцны үнийн индексийг нэгдсэн, байршлаар, шинэ хуучнаар тооцоож байгаа боловч, орон сууцны өртгийн индексийг албан ёсоор тооцохгүй байгаа нь энэ хэлбэрийн нарийн шинжилгээ, дүгнэлт гаргах боломжийг хязгаарлаж байна.

Барилгын зардал нь шинэ барилгын нийт зардлын өндөр хувийг эзэлдэг хэдий ч, орон сууцны үнийг тодорхойлогч болж чадахаа болиод байна. Энэ нь өртөг өндөртэй хотуудад илүү тод ажиглагдаж байна. Үүнийг хэд хэдэн үзүүлэлтээс харж болно: барилгын зардал, орон сууцны үнийн ялгаа улам бүр нэмэгдсээр байгаа хандлага, барилгын зардал дахь суурилуулалтын зардал нь материалын зардлаасаа өндөр байх, шинэ, хуучин орон сууцны үнийн мэдээллээс тод харагдаж байна.

Зардал, үнийн хамаарал цаг хугацааны туршид суларч байгаа нь орон сууцны өндөр үнэ тухайн бүс нутгийн хөдөлмөрийн зардлыг өсгөдөг (энэ нь барилгын зардлын гол бүрэлдэхүүн хэсэг юм) тойрог хэлбэрийн нөлөөллөөс шалтгаалж байж болох юм.

Барилгын бүтээмжийн зогсонги байдал (бүр уналт)-тай холбоотой өндөр зардал нь орон сууцны үнийг өсгөх шалтгаан болно. Гэхдээ энэ нөлөө нь буурч, орон сууцны үнийн өсөлтөд бусад хүчин зүйлсийн нөлөө илүү нэмэгдэж байна.

Орон сууцны үнэ, түүнийг барих зардлын хоорондын холбоо суларч байгаа нөлөөлж буй өөр нэг гол хүчин зүйл бол өндөр эрэлттэй бүс нутагт орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхэд саад болж буй, улам бүр чангарч буй зохицуулалт, хязгаарлалт юм.

Д.Ган-Очир